Veelgestelde vragen

Veelgestelde vragen

Op deze pagina vind je de vragen die het meest gesteld worden aan de Hypodomus NVM makelaars en hypotheekadviseurs. Heb je naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem dan contact op.

1. Wat is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en wat zijn de voorwaarden?

Bevordering van het eigen woningbezit is altijd één van de speerpunten van het overheidsbeleid geweest. Inmiddels woont ook 60% van de Nederlanders in een koopwoning. Eén van de hulpmiddelen om dit doel te bereiken is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dankzij deze garantie kan je profiteren van een aanzienlijke korting op de hypotheekrente. Deze korting kan oplopen tot 0,6% per jaar. NHG is mogelijk bij de aankoop en/of de verbetering van je woning.

NHG, wat is het precies?
De Nationale Hypotheek Garantie houdt in dat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen garant staat voor de terugbetaling van je hypotheeklasten aan de geldverstrekker. Mocht je op een gegeven moment niet meer aan je verplichtingen kunnen voldoen, bijvoorbeeld als je inkomen vermindert door werkloosheid, echtscheiding of arbeidsongeschiktheid, dan zal de woning moeten worden verkocht. Als de verkoopopbrengst niet voldoende is om de lening volledig af te lossen zal het Waarborgfonds het verschil betalen aan de geldverstrekker. Je hebt dan een schuld bij het Waarborgfonds.

Voordelen voor jou
Het belangrijkste voordeel is de rentekorting die geldverstrekkers geven bij een hypotheek mét Nationale Hypotheek Garantie. Deze korting kan oplopen tot 0,6% per jaar! Dit scheelt je al snel enkele honderden euro’s per jaar. Daarnaast biedt de NHG voor jou de garantie dat je een lening afsluit die budgettair verantwoord is. De normen voor de NHG zijn in samenspraak met het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) opgesteld. Tenslotte zal het Waarborgfonds je de restantschuld kwijtschelden, wanneer je naar hun oordeel geen schuld heeft aan de gedwongen verkoop.

Voorwaarden NHG
Om voor de NHG in aanmerking te komen zijn er wel enkele voorwaarden. Zo mag de woning, inclusief bijkomende kosten zoals notariskosten en verbouwingskosten, niet meer kosten dan € 265.000. Daarnaast wordt er kritisch gekeken naar je financiële situatie en je verplichtingen om te bepalen welk bedrag je verantwoord kan lenen. De Hypodomus hypotheekadviseur kan je vertellen of ook jij in aanmerking komt voor een lening met NHG.

2. Waar moet ik op letten bij het koopcontract van een nieuwbouwwoning?

Er bestaat een modelcontract voor de koop van een nieuwbouwwoning. Dat modelcontract is goedgekeurd door Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, de Vereniging Eigen Huis en de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers.

Aannemers die zijn aangesloten bij het Garantie Instituut Woningbouw (GIW) maken altijd gebruik van dit contract. Soms voegt de aannemer zelf enkele bepalingen toe aan het modelcontract. Daarvoor heeft hij wel toestemming nodig van het GIW.

Pas op met het tekenen van een machtiging
Steeds wanneer een bepaalde bouwfase is afgerond, betaal je een deel van de koopsom. Heb je een hypotheek, dan moet je de hypotheekverstrekker opdracht geven om het betreffende bedrag over te maken.

Wanneer je een machtiging tekent, dan kan de aannemer het geld laten afschrijven op het moment dat het hem schikt. Soms wordt de rekening voor een bouwtermijn al verstuurd, voordat de betreffende bouwfase is afgerond. Het renteverlies dat je loopt omdat de aannemer te vroeg afschrijft, is moeilijk van de aannemer terug te vorderen.
Nog pijnlijker wordt het als de aannemer failliet gaat, terwijl de betaling te vroeg is geïncasseerd. De kans dat je het geld nog terugkrijgt is dan gering. Je hebt immers betaald voor werk dat nog niet is uitgevoerd. De volgende aannemer zal dit werk opnieuw in rekening brengen.
Met het afgeven van een machtiging loop je dus onnodig risico. Het ondertekenen van een machtiging is daarom af te raden.

Wil je meer weten over het kopen van een nieuwbouwwoning? Kom gerust langs en vraag het onze NVM makelaar.

3. Hoe kan ik de overwaarde van mijn huis gebruiken?

Vrijwel iedereen die de afgelopen jaren een huis heeft gekocht weet dat de waarde van het huis (fors) zal zijn. In veel gevallen overtreft de waarde van het huis inmiddels de hypotheek ruimschoots. Deze zogenaamde "overwaarde" kan worden benut door je bestaande hypotheek te verhogen of door een tweede hypotheek te nemen. Het bedrag dat je op die manier ter beschikking krijgt, kun je naar wens gebruiken voor bijvoorbeeld een verbouwing. In dat laatste geval is de rente ook nog steeds fiscaal aftrekbaar.

Voordelig
Over het algemeen is het financieren via een hypotheek voordeliger dan via een lening. De hypotheekrente is namelijk vrijwel altijd lager dan de rente voor een persoonlijke lening. Als je de overwaarde gebruikt voor een verbouwing of voor een verbetering van het huis dat je als hoofdverblijf gebruikt, dan is de rente bovendien fiscaal aftrekbaar.

Verbetering van de oudedagsvoorziening
Gebruik je de overwaarde niet voor consumptieve doeleinden dan is de rente niet fiscaal aftrekbaar. Toch kan het in sommige gevallen aantrekkelijk zijn om met een extra of verhoogde hypotheek je wensen te realiseren. Onze hypotheekadviseur rekent graag uit wat voor jou het beste is.

Hogere inschrijving
Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek is het vaak mogelijk om de hypotheek door de notaris voor een hoger bedrag te laten inschrijven. Als op een later moment de waarde van je huis het toelaat en je wilt van de overwaarde gebruik maken, dan kun je zonder tussenkomst van de notaris je hypotheek verhogen. Informeer hiernaar bij de adviseur van Hypodomus.

4. Wat is het verschil tussen de bouwrente en rente tijdens de bouw? Is de bouwrente fiscaal aftrekbaar?

Bouwrente komt in verschillende vormen voor en wordt fiscaal op verschillende manieren behandeld. Aan de hand van een voorbeeld zullen wij het begrip "bouwrente" en de verschillende vormen toelichten.

Stel je koopt een nieuwbouwwoning op 1 januari. Het is een woning in een project waarvan de bouw al op 1 november voorafgaand is gestart.
De hypotheekakte wordt op 1 maart getekend en de oplevering is op 1 december.
In de koopsom van de woning is een bedrag aan rente opgenomen van 1 november tot 1 januari. Die rente ben je verschuldigd aan de aannemer. Deze is immers al op 1 november begonnen met bouwen en heeft de grond van de gemeente moeten kopen.
Deze rente heet "bouwrente" en is fiscaal niet aftrekbaar.

Van 1 januari tot 1 maart betaal je ook rente aan de aannemer. Hij bouwt tenslotte door en moet de bouwmaterialen voorschieten. Zolang deze rekeningen niet zijn betaald, ben je rente verschuldigd. Meestal wordt dit ook "bouwrente" genoemd. Deze rente is wel fiscaal aftrekbaar.

Na het passeren van de hypotheekakte op 1 maart, kun je rekeningen van de aannemer gaan betalen. Je betaalt dan geen rente meer aan de aannemer, maar aan de hypotheekverstrekker. Je bent deze rente verschuldigd over het al opgenomen hypotheekbedrag. Voor deze rente gebruikt men de term "rente tijdens de bouw". Deze term wordt vaak verward met de term "bouwrente". Rente tijdens de bouw is fiscaal aftrekbaar.

Om te voorkomen dat je dubbele woonlasten hebt, van je huidige huis en van de nieuwbouwwoning, kun je een bedrag meefinancieren in de hypotheek. Dit wordt het "bouwrentedepot" genoemd. Uit dit bedrag wordt de rente tijdens de bouw voldaan. Rente die je betaalt over dit deel van je hypotheek is fiscaal niet aftrekbaar.

Er vallen dus verschillende zaken onder de noemer "bouwrente". De adviseur van Hypodomus staat je graag terzijde bij deze problematiek. Maak gerust een afspraak.

5. Wat kan ik beter doen? Huren of Kopen?

De keuze tussen een woning huren of kopen is vaak niet eenvoudig. Zowel huren als kopen hebben voordelen en nadelen. Zie hieronder een aantal voor- en nadelen voor het huren of kopen van een huis.

Het kopen van een woning

Voordelen

Meer invloed om te kiezen voor vaste maandlasten.
De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar ( maandelijks of eens per jaar).
Indien de hypotheek volledig is afgelost, dan ben je voor 100% eigenaar.
Je eigen vermogen groeit.
Je huis is een waardevaste belegging.
Meer keuze voor locatie van de aan te kopen woning.
Elke investering in of om de woning is er een waar je later voordeel van hebt

Nadelen

Verplicht afsluiten van een opstalverzekering.
Je krijgt te maken met een eigenwoningforfait.
Reparaties en onderhoud moet je zelf regelen en betalen.
Na afloop van je rentevastperiode is de nieuwe rentestand een onzekere factor.
Alle reparaties in en om het huis zijn voor eigen rekening.

Het huren van een woning

Voordelen

Het opzeggen van de huur kan elk moment.
Je hoeft zelf niet te bepalen voor onderhoud en reparaties.

Nadelen

Je spaart geen eigen vermogen op via een huurwoning.
De keuze voor een locatie van je woning is beperkt.
In Sommige gevallen moet je de woning in oorspronkelijke staat herstellen.
Wanneer je de woning verbetert door bijvoorbeeld verbouwing, dan is de eventuele stijging van de waarde voor de verhuurder.
De huren kunnen ieder jaar stijgen

Denk je eraan om voor het eerst een huis te kopen? Kom dan langs bij het Hypodomus Startersloket.

6. Mijn partner en ik gaan uit elkaar. Ik wil graag in de woning blijven, is dat mogelijk?

Als je besluit uit elkaar te gaan dan moet er veel geregeld worden. Een van de zaken is de woning. In veel gevallen zal één van beiden in het huis willen blijven wonen. Of dit mogelijk is, is mede afhankelijk van de voorwaarden van de hypotheekinstelling. De achterblijvende partij moet de woonlasten wel alleen kunnen dragen.

Boedelscheiding
De boedelscheiding is vaak een optelsom van alle schulden en bezittingen. In eerste instantie wordt er gekeken hoe de vrije marktwaarde van de woning zich verhoudt met de hypothecaire schuld. Afhankelijk van die over- of onderwaarde zal dit onderling worden verrekend.

Samenlevingsvorm
Wanneer je een samenlevingsvorm hebt in gemeenschap van goederen, zal je moeten wachten met het overnemen van de woning en het omzetten van de hypotheek tot de definitieve scheiding is uitgesproken door de rechter. Wanneer je geen samenlevingsvorm hebt in gemeenschap van goederen, ben je in principe direct handelingsbevoegd om de woning en hypotheek op één naam te zetten. Uiteraard gebeurt dat onder goedkeuring van je (ex-)partner tijdens de verdeling van de boedel. Daarbij is van belang dat er duidelijkheid bestaat over de eigendomsverdeling van de woning. Ligt de verhouding verder uit elkaar dan 60:40 dan zal er overdrachtsbelasting moeten worden betaald over het deel dat nog niet in eigendom is.

Omzetten van de hypotheek
Om de hypotheek op één naam te zetten zal je onder andere naar de notaris moeten. Hier zijn kosten aan verbonden. Daarnaast zal een aantal wijzigingen bij de geldverstrekker moeten plaatsvinden. Sommige hypotheekinstellingen werken mee aan de wijzigingen zonder al teveel extra kosten in rekening te brengen. Als er, zoals bij veel hypotheekvormen, een verzekeringspolis op twee namen is gesloten resulteert dit meestal in een geheel nieuwe hypotheek. Het is afhankelijk van de persoonlijke wensen en mogelijkheden hoe deze hypotheek wordt ingericht.

Adviesgevoelig
De situatie rond de woning bij een relatiebeëindiging is een zeer adviesgevoelig onderwerp. De hypotheekadviseur van Hypodomus kan samen met jou alle financiële en fiscale consequenties doorrekenen. Maak vandaag nog een afspraak met Hypodomus bij jou in de buurt.

7. Als ik een hypotheek afsluit, kan ik dan mijn huidige persoonlijke lening daarmee aflossen?

In principe is het mogelijk om een persoonlijke lening of een krediet (gedeeltelijk) af te lossen met het hypotheekbedrag dat je leent.
De hypotheekrente is over het algemeen lager dan de rente over een persoonlijke lening. Vaak ben je dus voordeliger uit met het verhogen van je hypotheek. De rente die je over dit extra hypotheekdeel betaalt is echter niet fiscaal aftrekbaar, tenzij het krediet is opgenomen voor een verbouwing.

Hypotheek bij aankoop
Wel moet je op een aantal zaken letten. Koop je een woning waarvoor je een hypotheek afsluit en je wilt ook alle bijkomende kosten meefinancieren, dan blijft er meestal weinig ruimte over om ook je krediet mee te financieren. De hypotheek is namelijk gebaseerd op de waarde van het onderpand, de woning. Meestal ligt die rond de prijs die je voor de woning betaalt. Als je ook de kosten koper (bij bestaande bouw) of de meerkosten (bij nieuwbouw) meefinanciert, is er meestal geen ruimte over voor de financiering van je persoonlijke lening.

Overwaarde
Het is wel mogelijk om je persoonlijke lening in je hypotheek op te nemen op basis van de overwaarde van je huis. De rente over het deel van je hypotheek dat je gebruikt om het consumptieve krediet af te lossen, is fiscaal niet aftrekbaar.

Per saldo resulteert dit meestal in lagere maandlasten. Toch ben je uiteindelijk vaak duurder uit. Je bent vaak veel langer aan het betalen dan bij je oorspronkelijk lening het geval was. Bovendien krijg je te maken met extra kosten bij de notaris.

Advies
Voordat je beslist om een consumptieve lening in je hypotheek op te nemen, is het raadzaam om met één van onze adviseurs alle consequenties door te nemen. Maak snel een afspraak.Het is in principe mogelijk om een persoonlijke lening of krediet (gedeeltelijk) af te lossen met het hypotheekbedrag dat je leent. Een reden hiervoor kan zijn dat je een lagere rente betaalt over de hypothecaire lening dan over de persoonlijke lening waardoor je maandelijkse lasten lager worden. De rente die je over dit (extra) hypotheekdeel betaalt is niet aftrekbaar, tenzij het krediet is opgenomen voor een verbouwing.

Afspraak
Voordat je dus beslist je consumptieve lening(en) in je hypotheek op te nemen is het raadzaam om met de adviseur van Hypodomus alle consequenties door te nemen. Maak vandaag nog een afspraak.

8. Ik sta bij het BKR geregistreerd. Kan ik toch een hypotheek afsluiten?

Bijna alle leningen die je afsluit staan geregistreerd bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) te Tiel. De hoogte van de leningen die bij het BKR geregistreerd staan, is van invloed op de hoogte van het hypotheekbedrag dat je kunt lenen. Maar ook als je ooit een belangrijke rekening niet beht betaald sta je vaak geregistreerd.

In Tiel staan bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) van bijna alle Nederlanders wel bepaalde gegevens in het bestand. Geldverstrekkers controleren voor het verstrekken van een lening altijd naar jou status bij het BKR. Als je aflossingen voor een lening niet hebt betaalt krijg je een achterstandscodering (een zogenaamde A-codering). Met zo'n codering is het lastig om een hypotheek te kunnen afsluiten. Maar het is niet onmogelijk.

Leningen
Leningen die bij het BKR geregistreerd staan zijn: salariskredieten, persoonlijke leningen, doorlopende kredieten, winkelpassen, creditcards, effectenlease en afbetalingen bij "digitale of papieren" warenhuizen. Niet geregistreerd staan studieleningen bij het IBG en onderhandse leningen.

Maximale hypotheekbedrag
Bij de bepaling van het maximale hypotheekbedrag, wordt uitgegaan van een bepaald percentage van je bruto-inkomen dat je mag verwonen. Dat komt neer op ongeveer 1/3 deel. Heb je openstaande leningen, dan worden de maandelijkse lasten hiervan verrekend met het voor wonen beschikbare deel van je inkomen. Dat kan leiden tot teleurstellingen over de hoogte van het hypotheekbedrag dat je mag lenen.

Achterstandcodering
Loop je een achterstand op bij het afbetalen van een lening en voldoe je niet aan je verplichtingen ondanks herhaalde verzoeken tot betaling, dan is de kans groot dat je een achterstandscodering krijgt bij het BKR. Deze codering blijft tot vijf jaar na het aflossen van de betreffende lening staan.
De meeste hypotheekverstrekkers zullen je geen hypotheek verstrekken, zolang deze codering nog staat.

Plausibele verklaring
Binnen de termijn van vijf jaar dat de codering blijft staan, is het dus heel moeilijk om een hypotheek te krijgen. Toch zijn er soms wel mogelijkheden. Zo stelt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen die de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) afgeeft, dat bij bepaalde A-coderingen wel tot financiering kan worden overgegaan. Je kunt ook altijd proberen om een schriftelijke plausibele verklaring op te stellen. Als je een aannemelijke oorzaak kunt aandragen en je kunt aantonen dat de kans op herhaling zeer klein is, dan is de kans aanwezig dat een aantal hypotheekverstrekkers toch bereid is om je een hypotheek te verstrekken. De adviseur van Hypodomus kan je hierbij helpen.

9. Kan ik niet beter zelf, zonder makelaar een huis kopen?

Veel mensen zoeken tegenwoordig hun droomhuis via internet. Bijvoorbeeld op Funda.nl: de grootste huizensite van Nederland. Zoeken via internet gaat snel en je kunt bovendien heel eenvoudig huizen vergelijken.

In een aantal gevallen kun je zelfs snel laten uitrekenen of het huis van je keuze ook financieel haalbaar is. Ook andere zaken die met het kopen van een huis samenhangen worden steeds vaker digitaal geregeld. Het is echter de vraag of dat altijd de slimste oplossing is. Want hoe vaak komt het niet voor dat mensen een huis kopen waarvan achteraf blijkt dat er veel te veel voor betaald is? Of waarbij de buurt toch veel minder leuk is dan aanvankelijk werd gedacht? En ook blijkt in de praktijk dat mensen een huis gezien hebben, willen kopen maar dat de financiering niet rond komt. Dat is niet alleen vervelend voor de koper maar ook voor de verkoper.

Het kan daarom geen kwaad om - ook al doe je een aantal zaken zelf - toch een adviseur in de arm te nemen die je voor vervelende scenario’s kan behoeden. Een goede aankoopmakelaar en een goede hypotheekadviseur luisteren naar je wensen, weet wat er speelt in de omgeving en kan je wijzen op alternatieven waar je zelf nooit op zou komen. Maar een NVM aankoopmakelaar kan nog veel meer voor je betekenen!

10. Kan ik mij na de koop van een huis nog bedenken?

Ook al is er definitief koopcontract getekend, dan kan de koper zich alsnog terugtrekken. Nadat de verkoop definitief is geworden, heeft de koper een namelijk een bedenktijd. Het traject is als volgt:

De koopovereenkomst wordt vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst. Daarin staan in ieder geval de namen en adressen van koper en verkoper, de gegevens van de verkochte woning, de koopprijs in cijfers en letters, de overdrachtsdatum en eventueel de ontbindende voorwaarden;

de verkoper overhandigt de koper een overeenkomst waar beide handtekeningen onder staan. De verkoper kan daarbij een ontvangstbevestiging vragen van de koper;
nadat de koper de ondertekende koopovereenkomst heeft gekregen, gaat zijn bedenktijd in;
de wettelijke bedenktijd is minimaal drie dagen, je kunt als koper echter proberen een langere termijn af te spreken;
de drie dagen bedenktijd bevat ten minste twee werkdagen;
gedurende de bedenktijd kun je als koper kostenloos en zonder opgave van reden ontbinden.